Hypotheekrente, inflatie en lonen: de reële rente

Hypotheekrente 5–10 jaar vast
Inflatie (HICP, jaar-op-jaar)

De reële hypotheekrente: rente minus inflatie

Voor het werkelijke effect van de rente op uw koopkracht telt niet de nominale rente, maar de reële rente: de hypotheekrente verminderd met de inflatie. De grafiek hierboven zet beide naast elkaar op basis van officiële ECB/DNB-data.

In 2021-2022 was de situatie bijzonder: de hypotheekrente was historisch laag, terwijl de inflatie opliep tot boven de 10%. De reële rente was daarmee sterk negatief — wie toen een lage vaste rente had vastgelegd, zag de reële waarde van zijn schuld snel eroderen. In de jaren daarna normaliseerde het beeld: de rente steeg en de inflatie koelde af, waardoor de reële rente weer licht positief werd. De exacte reële rente per jaar vindt u in de tabel op de pagina historische hypotheekrente.

Loonontwikkeling als buffer

Naast inflatie speelt uw inkomen een hoofdrol in de betaalbaarheid. Door de krappe arbeidsmarkt en de hoge inflatie stegen de Nederlandse cao-lonen vanaf 2022 fors (bron: CBS). Voor huishoudens met een vaste hypotheekrente pakte dat gunstig uit: hun bruto maandlast bleef gelijk, terwijl hun inkomen steeg. De hypotheeklast als percentage van het inkomen daalde daardoor.

Voor nieuwe kopers is de rekening anders: zij betalen de hogere rentestanden én te maken met hoge woningprijzen. Hoe rente en huizenprijzen samen de betaalbaarheid bepalen, leest u op hypotheekrente en huizenprijzen.

Wat betekent dit voor uw keuze?

Een vaste rente beschermt niet alleen tegen rentestijgingen, maar legt ook uw maandlast vast terwijl uw inkomen (hopelijk) meegroeit. Wie verwacht dat de rente daalt en het risico kan dragen, kan korter vastzetten. De afweging hangt af van uw inkomensstabiliteit en risicobereidheid — zie ook welke rentevastperiode past bij u.

Krijg jouw scherpste tarief van een AFM-adviseur. Vergelijk binnen één gesprek de tarieven van alle grote Nederlandse banken. Onafhankelijk advies, zonder kosten.

Vergelijk uw hypotheekrente

Veelgestelde vragen

Wat is de reële hypotheekrente?

De reële rente is de nominale hypotheekrente minus de inflatie. Als u 3,4% rente betaalt en de inflatie is 3%, is uw reële rente slechts 0,4%. In periodes van hoge inflatie wordt uw schuld in koopkrachttermen goedkoper.

Is de hypotheekrente nu hoog in historisch perspectief?

In de doorlopende reeks vanaf 2003 lag de rente voor 5–10 jaar vast rond 5% in 2008 en op een dieptepunt rond 2021. Het huidige niveau is duidelijk hoger dan dat dieptepunt, maar lager dan de pieken van vóór de financiële crisis.

Profiteer ik als mijn inkomen sneller stijgt dan de rente?

Ja. Als lonen sneller stijgen dan uw (vaste) hypotheeklasten, daalt de hypotheeklast als aandeel van uw inkomen. Uw betaalbaarheid verbetert dan zonder dat de rente daalt.

Wat betekent een negatieve reële rente voor hypotheekhouders?

Als de inflatie hoger is dan de hypotheekrente, erodeert de reële waarde van uw schuld: u lost in koopkrachttermen meer af dan u nominaal betaalt. Dat was gunstig voor wie in 2021-2022 een lage vaste rente had vastgelegd.

Let op: Indicatieve tarieven, niet bindend. Werkelijke rente afhankelijk van persoonlijke situatie.