Wanneer is het slim om uw hypotheek over te sluiten?

Wanneer loont oversluiten?

Oversluiten is zinvol als de besparing op maandlasten groter is dan de totale oversluitkosten, gedeeld door het aantal maanden dat u nog in de woning blijft. De terugverdientijd is daarmee de sleutelberekening.

Als vuistregel: oversluitkosten van €5.000 en een maandelijkse besparing van €150 geeft een terugverdientijd van 33 maanden. Blijft u langer dan dat in uw woning, is oversluiten vrijwel altijd verstandig.

De boeterente: de grootste kostenpost

Bij een hypotheek met vaste rente betaalt u bij voortijdig beëindigen een boeterente (ook wel vergoedingsrente of rentevergoeding). De bank compenseert hiermee het renteverlies dat zij lijdt doordat u eerder uitstapt dan contractueel afgesproken.

De wettelijke formule voor de boeterente:

Boeterente = (contractrente − actuele marktrente) × resterende schuld × resterende rentevastperiode in jaren

Is de huidige marktrente hoger dan uw contractrente? Dan is er geen boeterente — de bank heeft immers geen nadeel van uw vertrek. In een dalende renteomgeving is de boeterente het grootste obstakel bij oversluiten.

Totaaloverzicht oversluitkosten

Boetevrij aflossen: slim voor en na het oversluiten

Nagenoeg alle hypotheken laten jaarlijks een boetevrije aflossing van 10 tot 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom toe. Door dit te benutten vlak vóór het oversluiten verlaagt u de resterende schuld — en daarmee de grondslag voor de boeterente.

Bij een hypotheek van €350.000 en 10% boetevrij aflossing kunt u €35.000 extra aflossen. Bij een renteverschil van 1,5% en 8 resterende jaren scheelt dat ruim €4.000 aan boeterente.

Rentemiddeling: tussenoplossing bij dezelfde bank

Wilt u niet volledig oversluiten maar toch van de huidige lagere rentes profiteren, dan biedt uw eigen bank mogelijk rentemiddeling aan. U betaalt geen volledige boeterente, maar de gemiddelde rente over uw resterende looptijd en de nieuwe periode wordt vastgesteld op basis van de actuele tarieven.

Voordelen: sneller, geen notaris nodig, lagere eenmalige kosten. Nadelen: u vergelijkt niet met andere aanbieders en de gemiddelde rente is niet altijd even aantrekkelijk als een volledige oversluitofferte elders.

Stappenplan: zo pakt u het oversluiten aan

1. Bereken de huidige boeterente via uw bank of een AFM-adviseur.
2. Bepaal de totale oversluitkosten inclusief advies, notaris en taxatie.
3. Bereken de maandelijkse besparing bij de nieuwe rente.
4. Bepaal de terugverdientijd: totale kosten ÷ maandelijkse besparing.
5. Vergelijk aanbieders via een onafhankelijk adviseur.
6. Vraag een bindende offerte aan bij de beste aanbieder.
7. Plan de notarispassering en regel de hypotheekakte.

Het juiste moment

Het ideale moment voor oversluiten is wanneer u nog minimaal vijf jaar in de woning blijft, het renteverschil ten minste 0,5 procentpunt is, en de terugverdientijd onder de twee à drie jaar ligt. Een onafhankelijk adviseur kan dit voor uw specifieke hypotheek nauwkeurig doorrekenen.